Διπλό χτύπημα σε κατόχους ακινήτων

Του ΘΑΝΟΥ ΤΣΙΡΟΥ

ΜΕΤΑ την αιφνιδιαστική κατάθεση της τροπολογίας για την επαναφορά της κλίμακας φόρου γονικών παροχών, έρχεται και δεύτερο «χτύπημα» για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Σύμφωνα με έγκυρες πληροφορίες, από αύριο συγκροτείται επιτροπή στο υπουργείο Οικονομικών με αποκλειστικό έργο την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και την ένταξη όσο το δυνατόν περισσότερων περιοχών στο σύστημα.

Ο συνδυασμός «κλίμακα υπολογισμού-αύξηση αντικειμενικών αξιών» θα φέρει τεράστιες αυξήσεις στους φόρους για τις μεσαίες και μεγάλες περιουσίες.


Η επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών έχει ως στόχο να εντοπίσει τις διαφορές που υπάρχουν ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις εμπορικές αξίες των ακινήτων. Την 1η Μαρτίου του 2010 (πιθανή ημερομηνία ενεργοποίησης των νέων τιμών ζώνης) συμπληρώνεται μια τριετία από την τελευταία αύξηση (Μάρτιος του 2007) με αποτέλεσμα η ψαλίδα να έχει ανοίξει κατά μέσο όρο στο 30%. Κυβερνητικές πηγές μιλούν για ανάγκη εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές προκειμένου να περιοριστεί η εκτεταμένη φοροδιαφυγή και φοροαποφυγή στην κτηματαγορά. Ωστόσο, αφήνουν ανοιχτό το ενδεχόμενο αυτή η «σύγκλιση» να γίνει σταδιακά και όχι με εφάπαξ μεταβολή. Η αύξηση των υφιστάμενων αντικειμενικών αξιών θα συνδυαστεί:
* Με ένταξη όσο το δυνατόν περισσότερων εκτός σχεδίου περιοχών στη σύστημα αντικειμενικών αξιών. Κρίνεται ότι ειδικά οι τιμές των εκτός σχεδίου οικοπέδων, όπως υπολογίζονται σήμερα, είναι εξαιρετικά χαμηλές σε σχέση με τα πραγματικά δεδομένα.
* Με αναπροσαρμογές στο αντικειμενικό σύστημα υπολογισμού των αξιών της γης (ΑΑ-ΓΗΣ) για όσα οικόπεδα μείνουν εκτός αντικειμενικών αξιών, το οποίο επίσης βγάζει πολύ χαμηλές τιμές. Σε αυτό το μέτωπο υπάρχουν περιθώρια για αυξήσεις της τάξεως του 200% ή και περισσότερο.
* Με τη νέα αύξηση του Ελάχιστου Κόστους Κατασκευής Οικοδομών (αφορά όσους χτίζουν σπίτι και προκύπτει με βάση κριτήρια, όπως τα τετραγωνικά και η περιοχή) στο οποίο επίσης υπάρχουν περιθώρια για αυξήσεις άνω του 40-50%.
Με τους νυχτερινούς χειρισμούς της προηγούμενης Πέμπτης (οι οποίοι δέχονται τα πυρά των ιδιοκτητών ακινήτων, με την ομοσπονδία των ιδιοκτητών να κάνει λόγο ακόμη και για αντισυνταγματικότητα της ρύθμισης), η κυβέρνηση φέρνει τους φορολογούμενους στην ακόλουθη περίεργη, όσο και πρωτοφανή, θέση: Καλούνται από αύριο Δευτέρα να προχωρήσουν σε μια φορολογική συναλλαγή (γονική παροχή, αποδοχή κληρονομιάς, δωρεά) χωρίς να γνωρίζουν τον τελικό... λογαριασμό.
Για το περιεχόμενό του, θα πληροφορηθούν πέντε μήνες αργότερα, δηλαδή μετά την 1η Μαΐου. Η τροπολογία αναφέρει χαρακτηριστικά: «Σε κτήσεις περιουσίας αιτία δωρεάς ή γονικής παροχής στις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννιέται από 8/1/2010, ο υπολογισμός του φόρου που αναλογεί θεωρείται προσωρινός. Ο οριστικός υπολογισμός του φόρου αυτού, διενεργείται μετά την 1η Μαΐου 2010 με τις διατάξεις που ισχύουν κατά την ημερομηνία αυτή».
Οι ερμηνείες
Αυτή η διατύπωση αφήνει πολλά περιθώρια ερμηνειών:
Αν η αύξηση των αντικειμενικών αξιών γίνει πριν την 1η Μαΐου τότε με ποια αξία θα υπολογιστεί ο φόρος; Σαφής απάντηση από το υπ. Οικονομικών δεν δίνεται προς το παρόν. Πάντως, αν γίνει συνδυασμός της κλίμακας και των αυξημένων αντικειμενικών, οι επιβαρύνσεις θα είναι μεγάλες.
Ηδη η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων επισημαίνει ότι «έλαβε διαβεβαίωση από αρμόδια πηγή ότι δεν είναι στις προθέσεις του υπουργείου Οικονομικών η φορολόγηση των γονικών παροχών που θα γίνουν στο μεσοδιάστημα με τις νέες αντικειμενικές αξίες, αλλά με τις ισχύουσες την ημέρα υποβολής της δήλωσης στην αρμόδια ΔΟΥ».
Εκτός από τις γονικές παροχές, με τη νέα κλίμακα που θα φέρει στη Βουλή η κυβέρνηση θα υπολογιστούν όλες οι κληρονομιές από γονείς, συζύγους, τέκνα και παιδιά, καθώς και οι δωρεές. Φυσικά, εκτός από τους φόρους οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να υπολογίσουν και τα έξοδα, τα οποία επίσης αναπροσαρμόζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες. Ετσι, σε περιοχή που η τιμή ζώνης θα αυξηθεί κατά 30% αντίστοιχη θα είναι και η άνοδος των αντικειμενικών. Τα έξοδα σε μια γονική παροχή είναι:
1 Η αμοιβή του συμβολαιογράφου, που υπολογίζεται με συντελεστή 1%.
2 Τα έξοδα μετεγγραφής, που υπολογίζονται με συντελεστή 0,775%.
3 Με τον ίδιο συντελεστή (0,775%) υπολογίζονται τα έξοδα του Ταμείου Νομικών.

Οι πιέσεις των ελεγκτών έφεραν την τροπολογία

Βαρύ ήταν το πρόγραμμα του υπουργού Οικονομικών την προηγούμενη Πέμπτη.

Το πρωί είχε πολύωρες συναντήσεις με τους ελεγκτές της Ευρωπαϊκής Επιτροπής και της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Η μέρα του έκλεισε με την επιβολή φόρων άνω του ενός δισεκατομμυρίου ευρώ.
Οι αφόρητες πιέσεις της Κομισιόν για λήψη μέτρων «εδώ και τώρα» έφερε αποτέλεσμα: η κυβέρνηση αύξησε με νυχτερινή τροπολογία τους ειδικούς φόρους στα ποτά και τα τσιγάρα εξασφαλίζοντας για το δημόσιο ταμείο το ποσό του ενός δισεκατομμυρίου ευρώ. Επίσης, για πρώτη φορά στα φορολογικά χρονικά, επέβαλε φόρο, ο τρόπος υπολογισμού του οποίου θα γίνει γνωστός ύστερα από δύο μήνες.
Η αιφνιδιαστική αυτή κίνηση που ρίχνει τους έλληνες ιδιοκτήτες σε θολά νερά -ήδη η νομιμότητα του μέτρου αμφισβητείται ανοικτά από νομικούς- συνδέεται ευθέως με τις πιέσεις που ασκούν οι Βρυξέλλες για συγκεκριμένα μέτρα. Ολα δείχνουν ότι θα υπάρξει και συνέχεια. Από τη Δευτέρα, ξεκινούν στο υπουργείο Οικονομικών οι προετοιμασίες για την αύξηση των αντικειμενικών αξιών για τα ακίνητα εντός και εκτός σχεδίου.
Με μια κίνηση, το υπουργείο Οικονομικών θα φέρει έσοδα εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ όχι τόσο το 2010 όσο το 2011 και το 2012, έτη κρίσιμα για την υλοποίηση του τριετούς πλέον προγράμματος σταθερότητας. Κι αυτό διότι οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων επηρεάζουν άμεσα τον φόρο ακίνητης περιουσίας που θα ενεργοποιήσει η κυβέρνηση τον Μάρτιο σε αντικατάσταση του ΕΤΑΚ.
Για τον φόρο των καυσίμων οι διαψεύσεις του υπ. Οικονομικών Γ. Παπακωνσταντίνου έχουν... προσωρινό χαρακτήρα. «Δεν είναι στις προθέσεις μας, αλλά έχουμε την υποχρέωση να φέρουμε τους φόρους των καυσίμων στο μέσο ευρωπαϊκό επίπεδο», υποστηρίζει ο υπουργός. Οσο για τις διαψεύσεις περί αύξησης του ΦΠΑ, ουσιαστικά έχουν χρονικό ορίζοντα το 2010, καθώς ουδείς από το οικονομικό επιτελείο είναι σε θέση να δώσει εγγυήσεις για τον δεύτερο και τον τρίτο χρόνο εκτέλεσης του ΠΣΑ.
«Κεκαλυμμένοι» φόροι θα έρθουν και με το νέο φορολογικό νομοσχέδιο.
* Η κατάργηση της αυτοτελούς φορολόγησης θα αυξήσει τον φορολογικό συντελεστή έως και 25 ποσοστιαίες μονάδες για εκατοντάδες χιλιάδες επαγγελματίες.
Η παρακράτηση
* Η νέα κλίμακα θα αυξήσει την παρακράτηση φόρου για τους έχοντες εισόδημα άνω των 40.000 ευρώ, μέτρο που θα αποδώσει εισπρακτικά μέσα στο 2010 (η νέα κλίμακα θα ισχύσει για τα εισοδήματα του 2010).
* Το μέτρο των αποδείξεων θα φέρει έσοδα. Οχι μόνο από την αύξηση των εσόδων του ΦΠΑ αλλά και από την αύξηση του φόρου εισοδήματος. Το σενάριο που επεξεργάζεται το υπ. Οικονομικών, προβλέπει ότι οι έχοντες υψηλό εισόδημα (π.χ. άνω των 50.000 ευρώ) θα χρειαστεί να προσκομίσουν περισσότερες αποδείξεις ακόμη και από το αφορολόγητο όριο (12.000 ευρώ) προκειμένου να εξασφαλίσουν την έκπτωση.
* Εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ θα αποφέρει από την 1η Ιανουαρίου του 2011 και ο φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας. Για το 2010, οι ιδιοκτήτες έχουν να πληρώσουν το ΕΤΑΚ του 2009 αλλά και την έκτακτη εισφορά.

Θ. ΤΣΙΡΟΣ

ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΩΝ ΑΤΤΙΚΗΣ

«Είναι αντισυνταγματικό»

Θέμα αντισυνταγματικότητας του μέτρου, εκτός από την Ομοσπονδία των Ιδιοκτητών Ακινήτων, θέτει με δήλωσή του στην «Οικονομία» και ο πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αττικής, Κώστας Βλαχάκης.

«Η κυβερνητική πρωτοβουλία ελέγχεται για τη νομιμότητά της, για το λόγο ότι παρεμβαίνει σε τακτικό φόρο κεφαλαίου από την κατάθεσή της και μόνο, ενώ δημιουργεί για τον φορολογούμενο ανασφάλεια για τις εφαρμοζόμενες διατάξεις και τους οικείους συντελεστές, με αποτέλεσμα να κινδυνεύει κατά την τελική εκκαθάριση της δήλωσης να επιφορτιστεί με φορολογικά βάρη υπέρμετρα πέρα και έξω από οποιαδήποτε επιδίωξή του.
Αυτό αντίκειται στη λογική του άρθρου 78 του Συντάγματος με το οποίο ο νομοθέτης, όπου αισθάνεται την ανάγκη κατ' εξαίρεση να επιβάλλει δασμούς ή φόρους, το έπραξε ρητά ορίζοντας τη δυνατότητα αυτή αποκλειστικά και μόνο για εισαγωγικούς και εξαγωγικούς δασμούς και φόρους κατανάλωσης. Σε αυτούς δεν περιλαμβάνονται οι φόροι κεφαλαίου».

Τα αγροτεμάχια που έγιναν φιλέτα

Το ΑΑ-ΓΗΣ είναι ένα αντικειμενικό σύστημα που ανέπτυξε το υπουργείο Οικονομικών πριν από 20 χρόνια, με στόχο να προσδιορίζει όσο το δυνατόν πιο αντικειμενικά τις αξίες των εκτός σχεδίου οικοπέδων και των αγροτεμαχίων.

Χρησιμοποιείται για αγροτικές εκτάσεις, βοσκότοπους κ.λπ. Υπολογίζεται με βάση μια σειρά από παράγοντες: την απόσταση της γης από τη θάλασσα, το είδος του οικοπέδου (π.χ. αν είναι καλλιεργήσιμη γη ή όχι κ.λπ.).
Αν και θεωρητικά το ΑΑ-ΓΗΣ εξυπηρετεί πολύ συγκεκριμένο στόχο (να προσδιορίσει τη φορολογητέα αξία ακινήτων σε περιοχές), στην πράξη έχει παραμείνει αναξιοποίητο.
Βγάζει τελικά πολύ χαμηλές αξίες (10-20 και 30 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο) ακόμη και σε περιοχές όπου χτίζονται μεγαλοπρεπείς βίλες.
Το παράδειγμα που μεταφέρει συμβολαιογράφος είναι αποκαλυπτικό: Αγροτεμάχιο αξίας 11.000 ευρώ μεταβιβάστηκε με εμπορική αξία κοντά στο ένα εκατομμύριο ευρώ. Ο λόγος είναι ότι οι «βασικές αξίες» (ένας από τους βασικούς συντελεστές με βάση τους οποίους υπολογίζεται η αξία των αγροτεμαχίων) παραμένουν καθηλωμένες σε πολύ χαμηλά επίπεδα.
Είχαν εξαρχής οριστεί έτσι πριν από 20 χρόνια με τη λογική να στηριχτεί η ελληνική ύπαιθρος. Στα χρόνια που πέρασαν, όμως, τα δεδομένα άλλαξαν και πολλές από τις περιοχές που πριν από 20 χρόνια αντιμετωπίζονταν ως «ελληνική ύπαιθρος» σήμερα αποτελούν περιοχές με πολυτελείς κατοικίες.

Νέα κλίμακα και αύξηση αντικειμενικών θα στείλει στα ύψη τους φόρους

Ιδιοκτήτες ακινήτων με σημερινή αντικειμενική αξία άνω των 300.000 ευρώ κινδυνεύουν να πληρώσουν πολλαπλάσιους φόρους, ειδικά από τη στιγμή που η νέα κλίμακα θα συνδυαστεί με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

Αυτό προκύπτει από τα σενάρια που επεξεργάστηκε η «Οικονομία» λαμβάνοντας υπόψη την εξαγγελία για αύξηση του αφορολογήτου, την επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών αλλά και την καθιέρωση της κλίμακας. Ουσιαστικά, ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος 120 τετραγωνικών μέτρων στην Αγία Παρασκευή ή στο Χαλάνδρι, κινδυνεύει να πληρώσει φόρους 7-10 χιλιάδων ευρώ για μια γονική παροχή η οποία σήμερα κοστίζει 2.000 ευρώ.
Το τελικό ύψος του φόρου γονικών παροχών και κληρονομιών θα εξαρτηθεί:
* Από το αφορολόγητο που θα θεσπίσει η κυβέρνηση. Υπάρχει σενάριο για αφορολόγητο 200.000 ευρώ και δεύτερη σκέψη για ακόμη υψηλότερο αφορολόγητο 300.000 ευρώ.
* Από τα κλιμάκια και τους συντελεστές που θα υιοθετηθούν. Η κλίμακα που είχε ψηφιστεί από την προηγούμενη κυβέρνηση του ΠΑΣΟΚ (καταργήθηκε επί Νέας Δημοκρατίας από τον Γιώργο Αλογοσκούφη, ο οποίος και καθιέρωσε τη φορολόγηση με συντελεστή 1% για όλα τα ακίνητα ανεξαρτήτως αξίας) προέβλεπε συντελεστή 5% για το τμήμα της περιουσίας από τις 95.000 ευρώ έως τις 120.000 ευρώ, συντελεστή 10% για το τμήμα της αξίας του ακινήτου από τις 120.000 ευρώ έως τις 265.000 ευρώ και συντελεστή 20% για τα ακόμη μεγαλύτερης αξίας ακίνητα.
Ο φόρος που θα προκύψει ανάλογα με τα σενάρια, αποτυπώνεται στους σχετικούς πίνακες.
* 1ο σενάριο: Προβλέπει την αύξηση του αφορολογήτου στις 300.000 ευρώ, τη φορολόγηση των επόμενων 25.000 ευρώ με συντελεστή 2,5%, των υπόλοιπων 145.000 ευρώ με συντελεστή 10% και του υπόλοιπου τμήματος με συντελεστή 20%. Σε μια τέτοια περίπτωση, θα ισχύσουν τα εξής: Για γονικές παροχές ακινήτων αξίας έως 275.000 ευρώ, θα υπάρξει φορολογικό όφελος ακόμη και αν αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες κατά 30%. Για ακίνητα αξίας άνω των 300.000 ευρώ, οι επιβαρύνσεις θα είναι τεράστιες. Ετσι, γονική παροχή διαμερίσματος 400.000 ευρώ σήμερα φορολογείται με 3.050 ευρώ. Μόνο με την αλλαγή της κλίμακας θα φορολογείται με 8.050 ευρώ, ενώ αν αυξηθεί κατά 30% και η αντικειμενική αξία, η επιβάρυνση θα φτάσει στις... 25 χιλιάδες ευρώ.
* 2ο σενάριο: Αύξηση του αφορολογήτου στις 200.000 ευρώ και θέσπιση χαμηλότερων φορολογικών συντελεστών (2,5%, 5% και 10%) όπως φαίνεται και στον σχετικό πίνακα. Σε μια τέτοια περίπτωση, ο έχων ακίνητο αξίας έως 250.000 ευρώ θα πληρώσει λιγότερα ή τα ίδια. Από εκεί και πάνω, θα υπάρχει επιβάρυνση σημαντική. Με αύξηση των αντικειμενικών αξιών κατά 30%, ο φόρος για ένα διαμέρισμα 300.000 ευρώ μπορεί να αυξηθεί από τις 2.050 ευρώ ακόμη και στις 9.875 ευρώ.
ENET